Komplettguide Bauabnahme: Alles, was Sie wissen müssen!
Sie haben eine Neubau-Eigentumswohnung in Frankfurt oder Umgebung gekauft und so langsam sind alle offenen Arbeiten beendet. Ihre Traumwohnung ist bald fertig! Natürlich fiebern Sie der Schlüsselübergabe entgegen. Doch bevor Sie die Schlüssel zu Ihrem neuen Eigentum in die Hände bekommen, müssen Sie die Abnahme der Bauleistungen erklären – das passiert bei der Bauabnahme – am besten unterstützt durch einen Gutachter.
Weshalb eine Bauabnahme notwendig ist
Ohne Bauabnahme findet kein Einzug in Ihre neue Wohnung statt. Und das ist auch gut so: Denn jetzt wird überprüft, ob Sie auch wirklich genau das bekommen, was Sie gekauft haben! Wenn Sie vor der Schlüsselübergabe Baumängel übersehen, ist das nicht nur sehr ärgerlich, sondern kann Sie eine ganze Stange Geld kosten.
„Was für Mängel sollte es da geben, meine neue Wohnung wurde ja schließlich von Profis entworfen und gebaut?!“, denken Sie sich?
Was alles beim Bau einer Immobilie schiefgehen kann und was der neue Eigentümer im Alleingang zu prüfen vergisst, zeige ich Ihnen an ein paar Beispielen aus meiner täglichen Berufspraxis als Sachverständiger:
- Rollläden wurden falsch eingebaut und sind deshalb nicht funktionsfähig
- Im Neubau fehlen die Steckdosen …
- Treppen oder Balkone sind nicht gegen Absturz gesichert
- Lüfter wurden vergessen oder falsch eingebaut – sie atmen dann die Toiletten-Düfte oder Kochgerüche der Leute ein, die im selben Haus mit Ihnen wohnen – lecker!
- Bodenfliesen liegen hohl – eine hohl liegende Fliese kann später einen Riss bekommen und bei entsprechender Belastung sogar ganz reißen
- Die Wohnfläche wurde falsch berechnet
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Weitere InformationenEin Bausachverständiger berät sie nicht nur in allen Fragen zu Mängeln, sondern er steht auch gegebenenfalls bei einer Diskussion an Ihrer Seite und argumentiert für Sie, wenn der Bauträger Mängel kleinreden will. Und glauben Sie mir – das will er!
Baugutachter mitnehmen! Rufen Sie mich gleich an.
So läuft die Bauabnahme einer Eigentumswohnung ab
Ihre neue Wohnung wird bei der Bauabnahme begangen und kontrolliert. Basis dafür ist, was vertraglich mit dem Verkäufer/Bauträger vereinbart wurde sowie die Baubeschreibung und Ihre gegebenenfalls beauftragten Sonderwünsche.
Der tatsächliche Zustand der Immobilie vor Ort (Ist-Zustand) wird nun mit dem vertraglichen Zustand verglichen (Soll-Zustand). Ihr Sachverständiger schaut, ob alle Arbeiten ordnungsgemäß und fachgerecht durchgeführt wurden.
Zur Abnahme und Schlüsselübergabe werden Sie üblicherweise vom Bauträger mit einer Frist von zwei Wochen eingeladen. Spätestens jetzt sollten Sie einen Termin mit Ihrem Sachverständigen vereinbaren!
Sie haben die Einladung zur Bauabnahme erhalten?
Im besten Fall haben Sie mich schon vorher schriftlich beauftragt und mir auch alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung gestellt, damit ich mich entsprechend auf die Bauabnahme vorbereiten kann. Jetzt teilen Sie mir den Termin mit.
Diese Unterlagen müssen Sie bei der Abnahme der Immobilie dabeihaben:
- Ihre Baubeschreibung
- Ihren Kaufvertrag sowie alle Nebenabreden
- Ihre beauftragten Sonderwünsche
- Den Grundriss und alle weiteren Pläne
- Die Elektroplanung
- Die Küchenplanung
- Sofern die Wohnfläche nachgemessen werden soll: den Grundriss und die erstellte Wohnflächenberechnung
Endlich: Der Tag der Bauabnahme ist da
Nachdem sie sich für ihre Immobilie entschlossen haben, ist die Bauabnahme der rechtlich wichtigste Termin für Sie!
Kommen Sie deshalb ausreichend früh zum Termin – Ihr Sachverständiger macht das auch, damit er nicht hetzen muss. Bedenken Sie, dass Sie je nach Lage und Objekt möglicherweise erst noch einen Parkplatz suchen müssen, weil Sie Ihren Stellplatz üblicherweise vor der Abnahme noch nicht nutzen dürfen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für den Termin und vereinbaren Sie keine Folgetermine im Anschluss!
Dieser Termin ist gegebenenfalls recht komplex: Er kann gerne mal 2-3 Stunden dauern und verlangt Ihre absolute Aufmerksamkeit. Ein guter Rat, denn hier geht es um Ihr zukünftiges Leben: Bringen Sie nichts mit, was Sie von der Bauabnahme ablenkt – gelangweilte Kinder, klingelnde Handys, interessierte Freunde … Es ist IHR Termin zur abschließenden Begehung der Immobilie und das dauert so lange, wie es eben dauert. Lassen Sie sich weder hetzen noch ablenken!
Das Abnahmeprotokoll
Der Baugutachter überprüft Ihre Wohnung und erstellt mit dem Bauträger ein Protokoll über alle vorgefundenen Mängel, Abweichungen und Restarbeiten. Hierzu gehört natürlich auch Ihr Kellerabteil und der PKW-Stellplatz beziehungsweise der Tiefgaragen-Parkplatz.
Das sagt Ihr Sachverständiger Carsten Nessler hierzu:
„Alle Mängel müssen ins Protokoll eingetragen werden!“Warum ist das wichtig? Weil mit der Bauabnahme die sogenannte Beweislastumkehr beginnt. Für Mängel, die Sie nach der Bauabnahme rügen wollen, müssen Sie nachweisen, dass diese schon vor der Bauabnahme bestanden und nicht erst nachträglich entstanden sind.
Weil dies mitunter schwer wird, ist es es besonders wichtig, dass Sie einen Fachmann – Ihren Sachverständigen – mit hinzuziehen, damit Sie keine Mängel übersehen.
Am Ende wird das Protokoll noch mal Punkt für Punkt durchgegangen und – sofern keine gravierenden Mängel die Abnahme ausschließen – das Protokoll unterzeichnet und die Wohnung abgenommen.
Unterzeichnen Sie jede Seite mit einem Kürzel und machen Sie sich Fotos vom Protokoll für Ihre Dokumentation. Der Bauträger schickt Ihnen üblicherweise eine Kopie des Protokolls, aber zum einen darf hieran nichts mehr nachträglich verändert werden und zum anderen kann immer mal etwas passieren und das Protokoll wäre verloren (der Hund, der Kaffee, die Software stürzt ab …).
Das unschöne Kapitel: die Verweigerung der Bauabnahme
Eine Bauabnahme kann üblicherweise nur aufgrund gravierender Mängel abgelehnt werden. Das wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn kein Strom da ist, die Heizung nicht funktioniert, oder das Wasser nicht läuft. Auch das fehlende Einhalten von Brandschutzauflagen kann zur Abnahmeverweigerung führen. Als Ihr Gutachter unterstütze ich Sie hierbei natürlich und erkläre situationsabhängig alles vor Ort.
Der Gefahrenübergang
Mit Besitzübergang der Immobilie gehen auch Nutzen und Lasten an Sie über. Hierzu zählen insbesondere die laufenden Steuern und die öffentlichen Abgaben. Auch die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung geht dann auf Sie über. Klartext: Der auftretende Sturmschaden, Brandschaden, Schäden durch Vandalismus oder der LKW, der in Ihre Immobilie reinrauscht, ist dann Ihre Sache!
Mangelbeseitigung
Nachdem alle Mängel bei der Bauabnahme protokolliert wurden, müssen diese ja auch noch abgearbeitet und beseitigt werden. Offene Restarbeiten müssen natürlich auch noch fertiggestellt werden.
Damit der Bauträger die Mängel beseitigen kann, müssen Sie ihm das Recht auf Nachbesserung einräumen und ihm Zutritt zu Ihrer Immobilie ermöglichen.
Hierfür stellen Sie ihm bitte eine nicht übertrieben kurze, aber auch keine ausufernd lange Frist; üblicherweise ist für die Mangelbeseitigung ein Zeitraum von zwei Wochen angemessen – außer, es muss Material bestellt werden, zum Beispiel eine Fensterscheibe.
Wann gilt eine Eigentumswohnung als abgenommen?
Üblicherweise erfolgt die Abnahme durch eine schriftliche Abnahmeerklärung der Käufer. Manchmal geht es aber auch durch Ihr Verhalten oder sogar ohne Ihr Zutun.
Schauen Sie als allererstes, ob Sie einen Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen haben.
Anders als bei BGB-Verträgen besteht bei VOB-Verträgen die Möglichkeit der stillschweigenden Abnahme. Dies kann unter Umständen durch sogenanntes konkludentes Handeln erfolgen
- indem Sie die Wohnung beziehen (in Gebrauch nehmen),
- weiter ausbauen (selbst ausbauen oder durch eigene Handwerker ausbauen lassen),
- oder ohne Vorbehalte die letzte Rate bezahlen.
Wichtiger Hinweis vom Gutachter:
Sowohl für Verträge nach BGB als auch nach VOB ist die „fiktive Abnahme“ vorgesehen! So zum Beispiel, wenn Sie vom Bauträger zur Abnahme aufgefordert werden (Einladung zur Abnahme mit fristgerechtem Termin) und dann aber nicht erscheinen, oder die Abnahme ohne Angabe von Mängeln verweigern.Lassen Sie sich hierzu unbedingt durch einen Rechtsanwalt beraten!
Die Vorbegehung
Manche Bauträger bieten Ihnen die Möglichkeit, ein paar Wochen vor dem wichtigen Abnahmetermin eine Vorbegehung zu machen. Sich also den Zustand der Wohnung anzuschauen, ohne dass Sie eine rechtsverbindliche Abnahme unterschreiben müssen. Lassen Sie sich hierbei nicht durch die Begriffe „Vorabnahme“, „Vorbereitung zur Abnahme“, oder „Vorbegehung zur Feststellung der Abnahmereife“ verwirren. Nehmen Sie zu diesem Termin bereits Ihren Gutacher mit, damit alle Mängel frühzeitig entdeckt werden und ausreichend Zeit bleibt die Baumängel zu beseitigen.
Die schlussendliche Überprüfung der mangelfreien Fertigstellung der Bauleistungen durch Sie erfolgt durch die Begehung und Inaugenscheinnahme der Wohnung und heißt dann zumeist „Abnahme“, „Bauabnahme“, oder „Begehung zur Abnahme“ und auf dem Protokoll, dass Sie unterschreiben sollen, steht dann zumeist „Abnahmeprotokoll“ oder ähnliches.
Wichtig: Passen Sie bei einer Vorbegehung bitte genau auf, was Sie unterschreiben! Nicht, dass hier plötzlich doch „Abnahme“ über dem Protokoll steht und man Ihnen versichern will, das wäre trotzdem die Vorbegehung, oder „das würde technisch auf dem Tablet nicht anders gehen“ …
Nehmen Sie bereits zu diesem Termin unbedingt einen Gutachter mit an Ihre Seite!
Wann erfolgt die Übergabe der neuen Eigentumswohnung?
Die Schlüsselübergabe erfolgt zumeist unmittelbar nach der Abnahme gegen Zahlung der fälligen Kaufpreisraten (Übergabe Zug um Zug).
Zu den rechtlichen Folgen und den Themen Besitzverschaffung, Einbehaltungsrecht oder Zurückbehaltungsrecht (Mängeleinbehalt), Zahlung unter Vorbehalt, oder dergleichen, wenden Sie sich bitte an Ihren Rechtsanwalt!
Thema Sauberkeit: Was bedeutet besenrein?
Ich verstehe die Frage nicht ganz. Was ist an „Ich bin mit einem Besen durchgegangen“ nicht zu verstehen? 😉
Wenn Sie glauben, Sie würden einen feingereinigten Neubau beziehen: Da liegen Sie in der Regel falsch! Besenrein bedeutet, dass grobe Verschmutzungen entfernt wurden. Staub und leichte Schlieren müssen Sie dann leider selbst wegwischen.
Ihr Gutachter sagt: „Sobald Sie allerdings Spezialreiniger benötigen, trifft das nicht mehr zu! Sofern Reste von Bauschaum oder Montageschaum, Fliesenmörtel oder Klebereste zu entfernen sind, muss dies der Bauträger machen.“
Besenrein heißt auch nicht, dass unsauber gearbeitet werden durfte! Es ist ein Unterschied, ob irgendwo an einer Tür ein Farbtropfen der Wandfarbe hängt (besenrein), oder ob hier ohne Abdeckung der Böden und Bauteile rumgekleckert wurde (Sache des Bauunternehmens).
Manche Bauträger bieten allerdings auch eine Bauendreinigung an; hierbei wird dann üblicherweise so durchgewischt und saubergemacht, dass Ihre Neubauwohnung weitestgehend staubfrei ist und ohne Weiteres bezogen werden kann.
Das Gemeinschaftseigentum
Neben Ihrer Eigentumswohnung (Sondereigentum) unterstütze ich Sie und alle anderen Eigentümer natürlich auch sehr gerne als Gutachter bei der Überprüfung der Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums.
Hierzu können gehören:
- das Grundstück nebst Außenanlagen
- das komplette Gebäude (ohne die Wohnungen)
- das Dach
- der Keller
- die Tiefgarage
- Balkone und Terrassen
Auch beim Gemeinschaftseigentum werden wieder alle Bereiche begangen und alle vorzufindenden Mängel und Restarbeiten protokolliert. Hierzu müssen allerdings, je nach Größe des Objektes, mehrere Stunden bis Tage Zeitaufwand eingerechnet werden.
Was kostet ein Gutachter für die Bauabnahme?
Bei Abnahmen von Eigentumswohnungen wird üblicherweise eine feste Pauschale je nach Größe der Wohnung vereinbart. In der Pauschale sind dann im Regelfall die Vorbereitung durch den Sachverständigen enthalten, das Sichten Ihrer Bauunterlagen, Fahrtzeit und Fahrtkilometer sowie die Zeit für die Unterstützung vor Ort bei der Bauabnahme.
Die Frage, die Sie sich hierbei stellen sollten, ist allerdings folgende: Was kostet es Sie, wenn Sie Mängel übersehen, weil Sie keinen Gutachter dabeihatten?
Fazit
Die Bauabnahme Ihrer neu gebauten Eigentumswohnung ist ein Pflichttermin vor der Schlüsselübergabe. Im Idealfall nehmen Sie gleich zu Beginn der Bauarbeiten einen Gutachter mit hinzu – allerspätestens jedoch zur Abnahme der Bauleistungen Ihrer neuen Immobilie.
Ohne Sachverständigen als Kontrollinstanz und als Ihr Fürsprecher kann eine Bauabnahme im Nachhinein teuer für Sie enden – wenn Mängel nicht vor Ihrer Unterschrift des Abnahmeprotokolls erkannt wurden oder Sie sich vom Bauunternehmen, der z.B. einen vergessenen Notablauf auf dem Balkon für nicht so dramatisch hält, über den Tisch ziehen lassen.
