Die 18 schlimmsten Fehler beim Hauskauf

von Carsten Nessler
4.9
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Vermeiden Sie diese 18 kritischen Fehler beim Immobilienkauf. Was alles beim Hauskauf schief gehen kann und auf was Sie alles achten müssen, habe ich Ihnen in diesem Artikel aufgeführt. Unterschätzen Sie nicht die Risiken, die ein Hauskauf mit sich bringt und überschätzen Sie nicht Ihr handwerkliches Geschick.

1. Unterlagen nicht prüfen

Vertrauen Sie nicht blind jeder Aussage vom Verkäufer oder vom Makler. Man wird Ihnen vielleicht sagen, dass alles in Ordnung ist, oder dass es Bestandsschutz gibt, oder dass es eine Ausbaureserve gibt und Sie dies&das ohne Probleme Ausbauen oder Anbauen könnten. Aber stimmt das? Prüfen Sie die Unterlagen des Hauses! Das fängt mit der Baugenehmigung an und geht weiter über den Grundbuchauszug, bis hin zum Energieausweis.
Ach?! Das Dach wurde gerade erst vor ein paar Jahren neu gedeckt oder die Fenster wurden alle vor Kurzem ausgetauscht? Dann lassen Sie sich doch die Rechnungen zeigen!
Wie jetzt?! Der Anbau, die ausgebaute Einliegerwohnung im Dachgeschoss, die Doppelgarage,  der Wintergarten sind angeblich alle genehmigt?! Ja, dann lässt sich das doch bestimmt anhand von Nachträgen zur Baugenehmigung überprüfen!
Es wurde regelmäßig die Wartung von der Heizung, vom Kaminzug, vom Dach durchgeführt?! Dann lassen Sie sich hierfür die Protokolle geben.

2. Sich vom Makler oder Verkäufer unter Druck setzen lassen

Auch wenn es wenig Immobilienangebote auf dem Markt gibt und eine hohe Zahl von Kaufinteressenten: Lassen Sie sich nicht vom Verkäufer oder Makler unter Druck setzen, übereilt eine Kaufzusage zu tätigen, eine (gegebenenfalls unseriöse und kostenpflichtige) Reservierung zu unterschreiben, oder gar sofort beim Notar einen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Lassen Sie sich ausreichend Zeit, um sich mit der Immobilie auseinanderzusetzen, diese umfassend überprüfen zu lassen und alle notwendigen Informationen einzuholen.

3. Eigenes handwerkliches Geschick überschätzen

Das Bad selbst sanieren und ein paar Wasserleitungen selbst anschließen, den Parkettboden selbst verlegen, die ein oder andere Wand einreißen, oder das Dach mit Freunden neu eindecken … Überschätzen Sie sich nicht!
Es ist etwas anderes, die Wände zu tapezieren und zu streichen, oder umfassende Sanierungs- oder Baumaßnahmen durchzuführen.
Das ein oder andere, was ich hier aufgeführt habe, dürfen Sie beispielsweise gar nicht machen – dafür gibt es gesetzlich erforderliche Meisterbetriebe.
Denken Sie auch bitte daran: Wenn hinterher ein Handwerker geradebiegen soll, was Sie vorher falsch gemacht haben, wird es üblicherweise teurer, als hätte es der Fachmann direkt gemacht.

4. Sich die Immobilie schönreden

Sie suchen die Traumimmobilie in einer 1A-Lage, die all Ihre Wünsche erfüllt, top saniert dasteht und ein echtes Schnäppchen ist?! Ich drücke Ihnen hierfür von ganzem Herzen die Daumen, dass dies so klappt!
Üblicherweise werden Sie sich auf Kompromisse einlassen müssen. Allerdings möchte ich Sie davor warnen, sich die Immobilie schönzureden, nur weil gerade wenige Angebote auf dem Markt sind, oder weil Sie fürchten, etwas verpassen zu können.

„Die Immobilie ist ja nur ein bisschen teurer, als wir eigentlich geplant haben …“ (sagen Sie zu dem völlig überteuerten Objekt, das Sie sich – wenn einer der beiden Arbeitenden seinen Job verliert – gegebenenfalls nicht mehr leisten können).
„Sie ist ja nur ein paar Kilometer weiter auf dem Land, als wir das uns wünschen würden …“ (sagen Sie zum Häuschen am A*piep* der Welt, bei dem Sie sich spätestens beim täglichen stundenlangen Pendeln oder den Eltern-Taxi-Fahrten selbst verfluchen).
„Sie ist ja nur ein bisschen mehr sanierungsbedürftig, als wir uns das vorgestellt haben …“ (sagen Sie zur schöngeredeten Bauruine, für die Sie das Geld zur Sanierung im Nachhinein nicht mehr auftreiben können, oder die Ihnen den letzten Nerv raubt, weil Sie auf einer Dauerbaustelle wohnen).
„Das ist schon nicht so schlimm, wie es aussieht/riecht …“ (sagen Sie und vergessen dabei, dass manche Dinge tatsächlich so schlimm sind, wie sie auf den ersten Blick erscheinen, oder sogar noch schlimmer!)

Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl! Wenn etwas seltsam aussieht oder seltsam riecht –dann stimmt meist etwas nicht. Fragen Sie mich als Ihren Bausachverständigen, um die Immobilie gemeinsam mit Ihnen zu begehen und auf Mängel und Schäden zu  überprüfen, damit Sie ohne Sorge vor Mehrkosten oder anderen unliebsamen Überraschungen Ihr neues Zuhause genießen können.

5. Kaufnebenkosten unterschätzen

Die meisten Immobilienkäufer sollten wissen, dass sie außer dem Kaufpreis für das Haus auch noch Nebenkosten für den Erwerb der Immobilie zahlen müssen – doch wissen Sie eigentlich, wie hoch diese Kosten für den Hauskauf sind?! Diese sind nicht unerheblich und können sich auf bis zu 13 % des Kaufpreises belaufen.
Welche Kaufnebenkosten auf Sie zukommen, und einen Rechner, wie hoch diese sind, habe ich Ihnen hier verlinkt.

Zusätzlich zu den bekannten und fixen Nebenkosten beim Hauskauf kommen noch weitere, teilweise jährlich wiederkehrende, Nebenkosten für Ihr Haus auf Sie zu, die Sie nicht unterschätzen sollten: das sind

•    die Grundsteuer,
•    Kosten für die Versicherung des Gebäudes (Wohngebäudeversicherung),
•    Gebühren für die Müllentsorgung,
•    Wartungskosten für zum Beispiel Fenster, Dach, Heizung und Schornstein,
•    Gebühren für die Straßenreinigung und Winterdienst,
•    gegebenenfalls Anrainerkosten oder Straßenausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz.

Und wenn Sie noch nie einen Garten hatten, werden Sie sich wundern, wie viel Wasser so eine grüne Oase benötigt und wieviel Kosten dafür anfallen können.

6. Mängel nicht klären

„Ach, das ist schon nicht so schlimm“, haben Sie gesagt? Stop! Nicht schönreden – siehe Punkt 4 oben. Und für den Rest fragen Sie gerne mich als Ihren Fachmann. Oder erkennen Sie, ob das Dach ausreichend und den gesetzlichen Vorgaben entsprechend gedämmt ist? Wissen Sie, woher der Fleck an der Kellerwand kommt und ob das schlimm ist oder nicht? Sie wissen wie gefährlich Radon ist, und wie hoch die Radonbelastung in Ihrer Immobilie ist? Bis zu welchem Baujahr kann Asbest in der Immobilie verbaut sein? Sie wissen, wie teuer die Reparatur vom nassen Keller ist, welche Kosten für die Dachsanierung auf Sie zukommen, oder wieviel Geld Sie in die Hand nehmen müssen, um den Riss in der Wand zu beheben?! Sehr gut! Wenn nicht, sprechen Sie mich an und wir klären was es alles in Ihrem zukünftigen Haus zu überprüfen gilt.

7. Bewegliche Teile nicht prüfen

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, dann übernehmen Sie das Haus üblicherweise so, wie Sie es besichtigt haben  – also „gekauft, wie gesehen“! Im Notarvertrag wird dies üblicherweise als „verkauft, wie sie (die Immobilie) steht und liegt“ bezeichnet. Also prüfen Sie bitte die Funktionalität von beweglichen Teilen. Gehen alle Rollläden komplett rauf und runter? Schließen alle Fenster und lassen sich diese „auf Kipp“ stellen, oder haken und klemmen diese? Gehen alle Türen und Tore sowie das Garagentor vernünftig auf und zu, oder müssen Sie sich mit vollem Körpergewicht dagegen werfen, um diese bewegen zu können?

8. Modernisierungsbedarf unterschätzen

„Wieso?“, sagen Sie, „die Heizung wurde doch jährlich gewartet und läuft noch einwandfrei – warum sollte sie modernisiert/erneuert/ausgetauscht werden?“ Eventuell müssen Sie diese trotzdem austauschen, weil es das Gebäudeenergiegesetz (GEG) so vorschreibt. Die hieraus für Sie wichtigen Punkte habe ich Ihnen hier 👆verlinkt.

Es stellt kein Problem dar, eine 40 oder 50 Jahre alte Immobilie zu kaufen! Was aber ist mit den alten Wasserleitungen, durch die das Trinkwasser seit ebenso vielen Jahren durchschmoddert?! Wann wurde der Wasserfilter das letzte Mal gewartet oder erneuert?!
Wurde die Heizung wirklich immer mit entsalztem Wasser aufgefüllt, oder rosten die Leitungen und Heizkörper vor sich hin?!
Die Sanierung oder Modernisierung von Heizung, Rohrleitungen, Dach oder Abdichtungen können immense Kosten nach sich ziehen! Gehen Sie deshalb niemals ohne einen Sachverständigen eine Immobilie kaufen!

9. Kaufvertrag nicht verstehen

Lassen Sie sich vorab alle Punkte aus dem Kaufvertrag erklären, oder glauben Sie dass Sie in der „Schnellvorlesestunde“ des Notars eine Chance hätten hier mitzukommen?!
Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung? Was bedeutet das Vorkaufsrecht der Stadt oder Gemeinde?
Lassen Sie alle wichtigen Punkte mit in den Kaufvertrag aufnehmen! Der Notar kann nur das beurkunden, was Sie ihm sagen! Er weiß nicht, welches Inventar mitverkauft wird, oder ob und von wem die Immobilie zu welchem Zeitpunkt entrümpelt sein muss.

10. Kaufvertrag unterschreiben – ohne Finanzierungszusage

Was mache ich zuerst? Erst den Darlehensvertrag bei der Bank unterschreiben oder erst den Kaufvertrag mit dem Verkäufer der Immobilie?
Was ist denn, wenn ich doch nicht den Zuschlag für die Immobilie bekomme? Glauben Sie mir: Die Rückabwicklung eines Darlehensvertrages oder das Verzögern der Auszahlung der Darlehenssumme bis Sie ein neues Haus gefunden haben, ist viel einfacher, als vom notariellen Kaufvertrag einer Immobilie zurückzutreten (falls das in Ihrem Fall dann überhaupt möglich sein sollte). Das kann Sie nämlich in den Ruin treiben, weil Sie den Kaufvertrag im Zweifel erfüllen müssen – sprich: den Kaufpreis bezahlen, ob Sie sich das am Ende leisten können oder nicht!

11. Bestehenden Mietvertrag ignorieren

Ihre Traumimmobilie ist gefunden … es wohnt nur bereits schon jemand zur Miete darin. „Kein Problem“, denken Sie, „das lösen wir mit einer Eigenbedarfskündigung.“ Doch halt, so einfach geht das nicht! Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hat hierzu den § 566 mit der klar verständlichen Überschrift „Kauf bricht nicht Miete“. Bitte lassen Sie sich zu diesem Thema von einem Rechtsanwalt beraten.

12. Alles dem Verkäufer glauben

Klar, man muss nicht alles schwarzsehen. Doch glauben Sie dem Verkäufer blind wenn er sagt, es sei zwar noch kein Gas bis aufs Grundstück geführt, aber es liegt in der Straße bereit und kann problemlos ans Haus angeschlossen werden?
Stimmt die Aussage vom Makler, dass Sie problemlos das Dach aufstocken dürfen und hierbei noch eine riesige Dachgaube einbauen lassen können?
Glauben Sie die Aussage, dass Sie problemlos das Grundstück zweiteilen können und auf dem anderen Grundstücksteil ein neues Haus errichten dürfen?

Glauben Sie besser nicht alles, was man Ihnen sagt und lassen Sie das entsprechend prüfen.

13. Nachbarschaft und Umgebung nicht prüfen

So toll die Immobilie auch gerade erscheint – passen Sie denn in die Gegend und passt die Gegend zu Ihnen? Schauen Sie sich doch mal um und bleiben Sie auch mal eine Weile vor Ort, um die Gegend auf sich wirken zu lassen. Wie ist es um Immissionen bestellt (Umgebungslärm der Nachbarschaft, Flugzeuge, Straßenlärm …)?

Verbringen Sie doch mal eine Nacht im Auto vor dem Haus. Sie lachen vielleicht, aber Sie wollen ein paar hunderttausend Euro ausgeben und dort möglicherweise ein halbes Leben verbringen – da kann man auch mal ein bisschen Aufwand betreiben und die Gegend erkunden.

Sie sind der absolute Stadtmensch und lieben die quirlige Großstadt? Was machen Sie dann auf dem Land? Sie brauchen Ihre Ruhe, Abstand zum Nachbarn und das eigene Grün um sich herum? Was machen Sie dann in der Stadt? Bitte nicht nur, weil es dort gerade eine schöne Immobilie gibt … Sie müssen zur Gegend passen und die Gegend zu Ihnen!

14. Eigene Situation nicht berücksichtigen

Wie lange wollen Sie in Ihrem Haus bleiben? Wie groß ist das Haus? Was passiert, wenn Sie Kinder bekommen oder wenn die Kinder flügge werden und ausziehen? Ist das Haus dann zu groß oder zu klein?
Ist das Haus altersgerecht nutzbar oder besteht die Möglichkeit, es zumindest entsprechend umzubauen? Wie ist die Infrastruktur und was passiert, wenn Sie mal kein Auto mehr haben? Haben Sie ein stabiles Einkommen, oder was passiert, wenn ein Gehalt wegfällt oder sogar der Hauptverdiener ausfällt? Sie glauben wirklich, dass Ihre Beziehung die provisorischen Wohnbedingungen und die Dauerbaustelle Ihrer Sanierungsimmobilie übersteht?
Berücksichtigen Sie unbedingt Ihre individuelle Situation!

15. Besichtigung im Dunkeln durchführen

Das Haus wird am helllichten Tag besichtigt – PUNKT! Machen Sie beim Hauskauf und der Investition Ihres Lebens keine faulen Kompromisse. Sowohl Sie als auch die Verkäufer sollten die Zeit aufbringen, damit Sie sich die Immobilie tagsüber anschauen können. Bei ernsthafter Kaufabsicht können Sie dem Verkäufer sicherlich vermitteln, dass Sie nicht willens sind, ein paar hunderttausend Euro auszugeben und die Immobilie nur im Dunkeln zu besichtigen.

16. Die Immobilie nur einmal besichtigen

Frei nach Hermann Hesse: „Allem Neuen wohnt ein Zauber inne!“ Nach der ersten Besichtigung sind Sie euphorisch, verzaubert, haben die rosarote Einrichtungsbrille auf. Nehmen Sie sich mindestens eine Nacht Zeit. Schlafen Sie drüber. Und dann besichtigen Sie die Immobilie erneut. Achten Sie jetzt auf die kleinen Schwachstellen, die Ihnen bei der ersten Besichtigung nicht aufgefallen sind! Machen Sie sich Notizen, was Sie sehen, was Ihnen auffällt, was Sie nicht verstehen, was Sie klären wollen. Das ist übrigens der beste Zeitpunkt, um einen Baugutachter mit vor Ort zu nehmen!

17. Inhalte mitkaufen, ohne den Preis im Notarvertrag aufzuführen

Sie müssen für den Kauf der Immobilie die sogenannte Grunderwerbsteuer entrichten. Diese entfällt aber nur für das Grundstück und alle darauf stehenden Bauten an (also alles, was „immobil“ ist, sprich: unbewegliche Sachen oder feste Bestandteile der Bausubstanz, inklusive der Garage). Inventar und Einbauten sind unter Umständen von der Grunderwerbsteuer befreit.
Dies können sein: Die Einbauküche nebst Elektrogeräten, Einbauschränke, eine Sauna, die Sonnenmarkise, oder die Klimaanlage. Gleiches gilt für die mitverkauften Gartengeräte, den Brennholzvorrat, das Heizöl im Tank und sogar die Gartenhütte. Auch die Photovoltaikanlage auf dem Dach ist unter bestimmten Umständen von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.
Lassen Sie sich hierzu bitte entsprechend von Ihrem Steuerberater oder Notar beraten.

18. Besichtigung ohne einen Bausachverständigen

Holen Sie sich sachkundige Unterstützung von einem Baugutachter, der die Immobilie zusammen mit Ihnen begeht und Ihnen die Schwachstellen und Mängel der Immobilie aufzeigt und Ihnen erläutert, was Sie tun müssen und was Sie erwartet.
„Aber wir haben doch schon so viele Nebenkosten!“, sagen Sie „Was kostet denn so ein Baugutachter?“ Fragen Sie sich lieber was es Sie kostet, wenn Sie keinen Sachverständigen mitnehmen. Sollten Sie Mängel oder Problemstellen übersehen, kann das schnell Kosten von mehreren zehntausend Euro verursachen! Dabei ist es egal, wie alt die Immobilie ist: Ich habe in meiner Laufbahn schon Immobilien gesehen, die gerade mal ein bis zwei Jahre alt waren und bei denen ich Schäden und Mängel von mehr als hunderttausend Euro festgestellt habe. Der Gegenwert einer fachlichen Unterstützung durch einen Bausachverständigen ist Gold wert, weil Sie guten Gewissens eine finanziell weitreichende Entscheidung treffen können und dabei immer noch ruhig schlafen können!

Nehmen Sie sich einen Profi an die Seite – sprechen Sie mich an!

Über den Autor: Carsten Nessler

Carsten Nessler ist Baugutachter und Inhaber des Sachverständigenbüros ImmoWert Hessen in Wiesbaden. Hier finden Sie professionelle Unterstützung bei Fragen rund um die Immobilie: Angefangen von der Kaufbegleitung vor dem Immobilienkauf, oder der Bauabnahme Ihrer Eigentumswohnung / Ihres Hauses, der Ermittlung von Marktpreis und Marktwert Ihrer Immobilie, über die Einschätzung von Gebäudeschäden und Baumängeln, bei Schimmelpilzbefall, bis hin zum Übergabeprotokoll einer vermieteten Immobilie an den Mieter / Vermieter. Mit diesem Artikel „Die größten Fehler beim Hauskauf verhindern“ möchte er Sie sensibilisieren nicht einfach aufs geradewohl ein Haus zu kaufen, um zu verhindern dass Ihnen ein finanzieller Verlust entsteht. Sprechen Sie ihn an. Er hilft gerne!

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